LLEGO EL MOMENTO DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO PARA ADQUIRIR SU VIVIENDA.
En esta entrada llamamos la atención sobre la
conveniencia de aprovechar o crear las condiciones para solicitar en el momento
actual un préstamo hipotecario dirigido a la adquisición de una vivienda.
Aunque
reconocidos expertos ya lo han expresado, y muy pocos de manera explícita, hemos querido enfatizar la existencia de las
condiciones financieras propicias, en la economía dominicana, en el presente
momento, para solicitar préstamos hipotecarios que vayan dirigidos
especialmente a la adquisición de viviendas.
Es generalmente
sabido que la adquisición de una vivienda es una tarea de cierto grado de
complejidad, y si es la primera vez, mucho más. También que es de personas
preventivas darse cuenta cuando las condiciones del momento de una realidad
específica, en este caso, la que afecta a la de los préstamos hipotecarios,
aconsejan ser diligentes, y si aparentemente no existen, buscar la forma de
crearlas, con el oportuno asesoramiento,
para que permitan considerar la
posibilidad de lograr el préstamo, con el fin de adquirir la vivienda que se
pueda acomodar al nivel de su perfil económico-financiero.
La
veracidad de esta afirmación la sustentamos con el señalamiento de indicadores
o aspectos que del sector económico-financiero del país, y de la economía en
general, sirven de referencia para ello.
Específicamente nos referimos a la notable solvencia y dinámica bancaria, la reducción de la tasa de política
monetaria, la reducción del encaje legal a las instituciones de intermediación
financiera, y el interés marcado y concreto del estado en la promoción de la
vivienda.
Solvencia y dinámica bancaria actual
Fácilmente
podemos comprobar que la realidad económico-financiera del país expresa
mediante ciertos indicadores la solidez y solvencia de las instituciones
relacionadas y su accionar al respecto.
Algunos datos reveladores hablan de un
buen estado bancario nacional, con una cómoda disposición de activos y pasivos,
una dinámica cartera de crédito, un índice de morosidad reducido, y para éste,
una más que suficiente reserva para enfrentarlo. Con algunos números, al cerrar
el mes de junio 2017, en su informe del
1er. Semestre del año 2017, el Banco Central de la Republica Dominicana (BCRD) expresa
que los bancos múltiples, en activos brutos suman RD$1,390 billones, con un
incremento anualizado de RD$120,236.0 millones, un 9.5%, con respecto
a igual mes de 2016. Con semejante
tratamiento, los pasivos de los bancos múltiples presentaron un
balance de RD$1,203 billones, añadiendo un aumento de RD$99,184.3 millones, un
9.0%, con respecto al mismo mes de 2016. Con relación a la cartera de crédito, para semejante
período, las entidades financieras, presentan un aumento de RD$80,685.1
millones (12.3%) en los préstamos otorgados al sector privado durante el
período Junio 2016-2017, con el dato vinculado del índice de morosidad de la
misma, en el primer trimestre del año, en 1.8%, cubierto por una reserva de
165.9%. (1).
Reducción
de la tasa de política monetaria, del encaje legal, y las tasas de interés
activas y pasivas
Una directa y visible
reducción del porcentaje de control, y /o tasas de costos de negociación de
operaciones comerciales, de estos tres indicadores del funcionamiento del
sistema, y del mercado financiero y
monetario del país, es una de las señales más evidentes de apertura, hacia la
promoción del crédito, entiéndase de los préstamos, y precisamente, de los préstamos
hipotecarios con intención de adquirir una vivienda.
En reunión del pasado mes de
julio el BCRD favoreció aplicar una reducción de 50 puntos en la tasa de
política monetaria, pasando la misma de 5.75 a 5.25%, y así impulsar la
apertura del mercado financiero-monetario, al transmitir tal acción a las demás
instituciones financieras del país. Esta
tasa de política monetaria es lo que se identifica como un indicador de
referencia para inducir cierto nivel de modificación en la dirección del
comportamiento de las instituciones de intermediación financiera, como son los
bancos, las asociaciones de ahorros y préstamos, las financieras, las
cooperativas, etc. Como medida que
favorece la apertura del mercado financiero-monetario, su efecto ayuda la
expansión del crédito, los préstamos, y por ende, los préstamos hipotecarios. (2).
Otra acción encaminada a
impulsar la apertura del mercado financiero-monetario es la liberación de encaje legal aplicada por
el mismo BCRD, como una forma de incentivar acciones que contribuirán a la
expansión del crédito. El BCRD instruyó para que del encaje legal
en ejecución, se disminuyera un 2.2%, que cuantificado en moneda corresponde a
un monto de RD$20,423.2 millones. El encaje legal es la parte que de los
depósitos que reciben los bancos e instituciones de intermediación financiera,
deben depositar en un centro de tales servicios, sugerido por la Junta
Monetaria del BCRD, a fin de tener una reserva que permita enfrentar eventualidades
inesperadas. (3).
El experto Financiero A. Fernandez W., identifica esta acción
como la del momento ejecutada por el BCRD, de la serie de aplicaciones de
encaje legal, que viene ejecutando, desde el año 2009, con el intencionado
interés de aumentar o reconducir el dinamismo de la economía, y que él en uno
de sus artículos sobre temas financieros denomina singularmente como “valdesianos”,
en honor a su reconocido mentor, el Gobernador del BCRD, Lic. Héctor Valdez
Albizu. (4).
En este mismo artículo el
experto financiero destaca la tendencia hacia la baja que vienen mostrando las
tasas activas de interés de las instituciones de intermediación financiera, de
las que apartada la promedio ponderada aplicada
a préstamos, de 18.4% en el año 2009, se reduce a 13.2%, a julio del 2017, es
decir, más de 500 puntos básicos (cada unidad de porcentaje vale por cien
puntos básicos), lo cual también es un indicador a favor de la apertura e
impulso del crédito que ofrecen las instituciones de intermediación.
Especialización
de fondos para el sector construcción
Con la aplicación de la
liberación de encaje legal se especializan de esos fondos RD$4,000 millones
para ser concedidos como préstamos a los usuarios que los necesitan para la fabricación
y/o adquisición de vivienda. Tales préstamos están condicionados a que
sean concedidos a una tasa de hasta 8% anual, en calidad de interinos para los
constructores, con plazo de 2 años; y de
hasta 9% anual para los adquirientes de viviendas, con la gracia de ser fija
por 5 años. Debido a ello se puede
leer en muchos de los anuncios de ofertas de proyectos habitacionales, la nota
de que el financiamiento se puede conseguir con esa modalidad, en los bancos o
en otra institución de intermediación financiera.
(5).
Además de lo ya expresado,
el Estado inyectará otra cantidad de
fondos, que aumenta la provisión de recursos a usarse en la promoción de la
producción y oferta de viviendas. Se
trata de RD$20,000 millones adicionales para contribuir a la dinamización de la
economía, acción motivada en el interés y la necesidad de lograr que se
recupere el nivel de crecimiento económico a un nivel más cercano al que ha
estado exhibiendo el país en los últimos años.
(Diario Libre, p. 18, del 18/9/2017).
El
Préstamo Hipotecario.
A
continuación presentamos unas breves nociones sobre el préstamo hipotecario, e
identificaremos en esta entrada, a manera de enunciación, algunos de sus
elementos componentes indispensables, y la forma de aplicarlos en su caso
personal, previo la consulta de su banco y el agente inmobiliario. En otras entradas siguientes profundizaremos
en ellos, de acuerdo a como lo demanden las necesidades.
Préstamo hipotecario. Una de las tantas definiciones que
se pueden dar sobre el concepto, es la que dice que “es un préstamo de dinero que hace una
entidad financiera (si bien podría ser un particular) a un particular o empresa
(el prestatario), a cambio de unos intereses determinados y con un vencimiento
cierto, cuya garantía de devolución es una hipoteca sobre un bien inmueble. (6).
El
préstamo hipotecario se concibe formado por la combinación de dos conceptos con
existencia independiente: hipoteca y préstamo.
“La hipoteca es un derecho real de garantía”, del
que un prestamista dispone para recuperar lo pendiente o lo posible, si un
prestatario, sin importar las razones, se ve imposibilitado de pagar las cuotas
acordadas para saldar un monto adeudado. Mientras
que: “Un préstamo es, como concepto general, un contrato por el cual una persona
(prestamista) entrega una cosa a otra (prestatario) para que se sirva de ella,
obligándose el prestatario a restituir dicha cosa después de haberla utilizado.
En el caso de dinero, la cosa que se presta y se devuelve es el mismo dinero”.
(6).
Como
es lo usual para la solicitud de un préstamo hipotecario con el fin de adquirir
una vivienda, se tiene que arreglar las condiciones para que al momento de
ejecutarlo, el prestatario (quien lo solicita) tenga derecho a disponer del
título de dicha vivienda, porque ésta será el objeto de la hipoteca que servirá
de garantía material adicional, a la realización de dicho préstamo. Es decir, la misma vivienda que se va a
adquirir, es lo que se pondrá como garantía de pago del préstamo solicitado,
mediante la conformación de la hipoteca.
En
el préstamo hipotecario se destacan algunos elementos imprescindibles para
justificar su razón de ser, de los cuales citamos algunos, con una definición
libre, como forma de ilustrar el contenido de lo tratado: el prestamista, el
prestatario, el monto a prestar, la tasa de interés, el plazo de duración del
mismo, y el contrato. También hacemos
ligeras recomendaciones sobre cómo utilizar y aprovechar tales elementos en
favor de la ejecución de su préstamo, como parte del objetivo buscado en la
presentación de este trabajo.
El prestamista es
la persona física o jurídica que entrega los recursos que se le solicitan en
calidad de préstamo hipotecario, y que exige que se le ponga, en el pertinente
contrato, además de la promesa formal de pago, la garantía soportada con la
hipoteca del inmueble, establecida para tal uso.
El prestatario es
la persona física o jurídica que recibe los recursos en calidad de préstamo
hipotecario, que se compromete a reembolsar con los intereses y demás
componentes, en el plazo y condiciones que define el contrato realizado, y poniendo
como garantía de soporte para ello, la hipoteca de un inmueble de su
propiedad.
En
la liberación del encaje legal actualmente aplicándose, se identifican dos
tipos de prestatarios: la persona física adquiriente de una unidad de vivienda,
y el constructor solicitante de préstamo para ejecutar un proyecto de viviendas
a ofrecer en venta.
La tasa de interés, en una forma corriente, es el precio que se paga por usar dinero ajeno.
Puede estar representada en parte de la cantidad de dinero adicional, que se
suma al monto del préstamo solicitado, para cubrir entre otros aspectos, el
tiempo de uso del dinero prestado, parte del riesgo de que no se pueda cobrar
el dinero prestado y su servicio, lo que se deja de ganar el prestamista por no
usar dicho dinero en otro negocio, gastos legales, etc.
La
tasa de interés puede ser fija o variable. Es fija si no varía durante toda la vida del préstamo. Es variable
cuando cambia para ajustarse a la dinámica propia del mercado financiero.
Se
aconseja optar por una tasa fija para los préstamos hipotecarios. Así se evita correr el riesgo de una subida
muy alta de las tasas de interés, que impida poder cumplir con los montos de
las mensualidades del préstamo.
Es
importante reiterar que para los préstamos hipotecarios solicitados con fines
de adquirir viviendas, en base a las facilidades de crédito impulsadas por la
liberación del encaje legal realizada por el BCRD, para los adquirientes individuales
interesados en una unidad de vivienda, la tasa de interés tiene el tope del 9%
anual, y con la gracia de ser fija por cinco años. Por eso, al momento de solicitar su préstamo enfatice que usted desea que el suyo sea
favorecido por las facilidades otorgadas por la liberación del encaje legal.
El plazo corresponde
al tiempo que se establece para reembolsar el préstamo hipotecario, con todos sus
componentes. El plazo puede llegar hasta
30 o más años, según condiciones y las
instituciones. En los préstamos
hipotecarios, de personas individuales para adquirir viviendas, se recomienda que no pasen de 15 ó 20 años,
para evitar el riesgo de impedimento de pagos, por razones de imprevistos no deseados. Además que mientras más largo es el plazo del
préstamo, más alta es la tasa de interés aplicada, por los riesgos que asume el
prestamista para recuperar el monto prestado.
El contrato, es
el documento escrito en el que el prestamista y el prestatario establecen las
condiciones que regularán la realización del préstamo, mediante estipulaciones
básicas definidas y recíprocamente aceptadas, generalmente llamadas cláusulas. Todo
préstamo formal hipotecario tiene que ser establecido por escrito mediante un
contrato legalmente notariado.
Los seguros
Por razones
de cuidar su inversión (el préstamo), como también una forma de hacer negocios,
cada institución financiera que otorga un préstamo hipotecario, acostumbra a
reclamarle al prestatario la aplicación de pólizas de seguros que protejan la
operación. Comúnmente se aplican dos pólizas,
una por el monto del préstamo o el valor de la vivienda, y otro de vida por el
prestatario y el co-deudor.
En
otro trabajo o entrada consideraremos los requisitos y los componentes o
acciones del proceso de adquisición y ejecución del préstamo hipotecario.
José P. Polanco V.
Economista y Agente Inmobiliario.
Referencias electrónicas
(2) (Según comunicado del BCRD del 31 de julio de
2017). https://www.bancentral.gov.do/notas_pm/2017/07/31/2829/bcrd-reduce-su-tasa-de-poltica-monetaria-en-50-puntos-bsicos.
(3) https://www.bancentral.gov.do/notas_bc/2017/07/27/2827/junta-monetaria-aprueba-liberacion-de-recursos-del-encaje-legal-para-dinamizar-la-economa
(Primera Resolución de la Junta Monetaria
del 27 de julio de 2017). https://www.bancentral.gov.do/normativa/instructivos/Primera_resolucion_JM2017.pdf.
(5) https://www.bancentral.gov.do/notas_bc/2017/07/27/2827/junta-monetaria-aprueba-liberacion-de-recursos-del-encaje-legal-para-dinamizar-la-economa. (Primera Resolución de la Junta Monetaria
del 27 de julio de 2017).
Otras
referencias:
Ley Financiera y Monetaria 183-02 de la Rep. Dom.
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